深圳市物业专项维修资金管理规定(3)

第四章 日常维修金的自行管理

第二十七条 【自行管理的原则】业主大会自行管理日常维修金的，应当按照业主决策、核算到户、专款专用、公开透明的要求，通过物业专项维修资金管理系统对日常维修金的使用进行管理，确保日常维修金使用规范、高效、安全。

第二十八条 【自行管理的条件】物业管理区域已成立业主委员会并在数据共享银行的业主共有资金账户下设立日常维修金子账户的，业主大会可以决定自行管理日常维修金。

业主大会决定自行管理日常维修金的，应当制订日常维修金自行管理规则。

第二十九条 【自行管理的备案】业主委员会应当自业主大会决定自行管理日常维修金之日起十五日内，持以下资料向区住房和建设部门申请备案：

(一)备案申请表。

(二)业主大会表决通过有关自行管理日常维修金的决议文件。

(三)业主大会通过的日常维修金自行管理规则。

(四)数据共享银行业主共有资金账户下日常维修金子账户信息。

区住房和建设部门同意自行管理备案的，应当书面告知物业管理区域所在地的街道办事处。

第三十条 【自行管理的使用要求】业主委员会应当按照日常维修金自行管理规则使用自行管理的日常维修金。非应急使用的，业主委员会应当履行以下程序：

(一)根据物业情况或者业主要求，拟订维修方案。

(二)经业主大会或者相关业主表决通过。

(三)将维修方案中涉及的维修项目、维修金额、施工单位、分摊范围等相关信息及电子申请材料录入物业专项维修资金管理系统。

第三十一条 【自行管理的应急使用】共有物业的应急维修费用从业主大会自行管理的日常维修金中支出的，由物业服务企业向业主委员会申请，按照日常维修金自行管理规则使用。

第三十二条 【自行管理的监督】业主委员会应当通过物业专项维修资金管理系统对日常维修金的使用进行公示，公示内容应当包括维修方案、业主大会决议文件或者部分业主的书面同意文件、相关票据等材料。

业主有权对自行管理日常维修金的情况进行监督。发现业主委员会或物业服务企业等存在违法行为的，有权向所在地的街道办事处、区住房和建设部门反映。

数据共享银行依申请付款前，应当对付款申请材料中业主大会决议文件或者部分业主的书面同意文件及相应的公示情况进行形式审查并定期发送资金对账单。不符合要求的，数据共享银行应当拒绝付款。

第三十三条 【自行管理的终止】业主大会决定终止自行管理日常维修金或业主大会关于自行管理的决定被依法撤销的，业主大会应当终止自行管理并及时将自行管理日常维修金的余额按照本规定第十五条移交至市物业专项维修资金专户。

第五章 监 管

第三十四条 【增值】物业专项维修资金自存入专户之日所产生的利息，应当转入物业专项维修资金滚存使用。市管理机构可以在物业专项维修资金管理系统中按栋建立调剂户，尚无法分摊的物业专项维修资金和增值利息可以暂时存入调剂户，具体操作细则由市住房和建设部门另行制定。

市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，除银行储蓄或者依法购买国债外不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第三十五条 【禁止行为】 任何单位和个人不得侵占、挪用物业专项维修资金;不得以任何理由和形式，将物业专项维修资金用于本规定所规定以外的用途。

第三十六条 【假冒申请维修资金】业主委员会、物业服务企业不按照本规定使用物业专项维修资金的，所产生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 【首期维修金的追缴】建设单位未按照规定缴纳房屋公用设施专用基金或者首期维修金的，由区住房和建设部门予以追缴，并可责令限期三个月内缴清。逾期未缴清的，可以依法申请人民法院强制执行。

业主大会以民事诉讼的方式依法自行向建设单位追缴房屋公用设施专用基金或者首期维修金的，区住房和建设部门可给予指导。

第三十八条 【拖欠日常维修金的催缴】业主未依法或未按照业主大会的决定，足额缴纳物业专项维修资金的，由业主委员会负责催缴，也可由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。

业主大会可以通过管理规约等形式约定对欠缴日常维修金达到一定期限或者一定金额的业主，依照《特区条例》第九十四条规定向管理机构提出不予办理转移或者抵押登记的申请。具体期限和欠缴金额由业主大会决定。

对于符合前款情形的欠缴业主，业主委员会通过物业专项维修资金管理系统向区管理机构提交申请，由市管理机构统一向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见。

业主缴清欠缴日常维修金后，业主委员会应当及时通过物业专项维修资金管理系统向区管理机构提交解除限制的申请，由市管理机构告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。

第三十九条 【物业专项维修资金使用的终止】业主大会决定终止使用物业专项维修资金或业主大会关于使用物业专项维修资金的决定被依法撤销的，应当终止使用物业专项维修资金，并及时将未使用的物业专项维修资金按照本规定第十五条移交至市物业专项维修资金专户。

第四十条 【物业专项维修资金使用的监督】物业专项维修资金使用和管理，应当依法接受审计部门的审计和监督。

区管理机构发现物业专项维修资金使用损害业主权益的，应当暂不予办理核销、划拨手续。

街道办事处、业主委员会发现物业专项维修资金使用存在损害业主权益的，可向区管理机构申请暂不予办理核销、划拨手续。

专户银行、数据共享银行应当建立物业专项维修资金查询和复核制度，接受业主大会和管理机构的监督。

第四十一条 【建设单位抵扣首期维修金】按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，建设单位已提供合法建设的物业服务用房或合法建设的商业用房且未以房屋公用设施专用基金垫支的，其购置费用可按原规定从物业专项维修资金中抵扣。

《特区条例》实施前，建设单位对共有物业进行维修、更新和改造所发生的费用，经业主大会表决同意，可以从建设单位应当缴纳的房屋公用设施专用基金中抵扣。

采用前款方式抵扣的资金总和不得超过应当缴纳房屋公用设施专用基金的百分之七十。

第四十二条 【物业专项维修资金返还程序】业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会、新建设单位或者拆迁组织单位申请应当返还该物业的物业专项维修资金余额。

申请返还物业专项维修资金的，应当按照下列程序办理：

(一)申请人持不动产产权证注销材料、物业灭失维修资金退款申请表、业主银行账户信息等相关资料向区管理机构提出物业专项维修资金返还申请。

(二)区管理机构应当自受理物业专项维修资金返还申请之日起二十个工作日内予以公示。公示应当载明申请人的名称及地址、灭失物业的情况、物业专项维修资金的余额等事项。公示期不得少于十个工作日。

(三)公示期满无异议或有异议经处理的，市管理机构根据区管理机构的划拨通知书返还物业专项维修资金。

第六章 附 则

第四十三条 【用语含义】本规定中下列用语的含义是指：

(一)本规定所称“独立产权单位”，是指依法取得建设用地使用权，权属界线固定封闭且独立划定不动产登记单元的建筑物、构筑物等定着物。

(二)一个独立产权单位由两个以上单位或个人共有的，其共有人视为一个房屋所有权人。

(三)本规定所称“住宅、商住、办公及商业物业”的划分依据为土地使用权出让合同或其他有法律效力的文件所确定的土地用途。

(四)本规定所称“入住”，是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

第四十四条 【没有物业服务企业管理的处理】物业管理区域由其他管理人管理或业主大会自行管理的，本规定中物业服务企业的职责，由其他管理人或业主大会自行管理主体承担。

第四十五条 【没有业主委员会的处理】未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并依法代行筹集、管理和使用物业专项维修资金等业主大会和业主委员会职责。

第四十六条 【追缴房屋公用设施专用基金】建设单位按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳房屋公用设施专用基金的，以建安工程造价和地价为计算基数(其中原特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价)。

对于现存档案中项目相关造价资料缺失，或与客观情况严重不符的房屋项目，区管理机构可参考市造价定额管理机构公布的竣工当年平均建安造价标准予以追缴。

第四十七条 【施行时间】本规定自2020年11月1日起施行。《深圳市物业专项维修资金管理规定》(深府〔2010〕121号)、《深圳市住房和建设局关于进一步优化维修资金使用流程有关事项(试行)的通知》(深建规〔2019〕3号)同时废止。

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