深圳市物业专项维修资金管理规定(2)

第三章 使 用

第十六条【使用原则】物业专项维修资金的使用应当遵循业主决策、方便快捷、专款专用、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

业主决策物业专项维修资金的使用，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。

第十七条【使用范围】物业专项维修资金除根据本规定第四条使用外，共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用也可从物业专项维修资金中支出。

鼓励探索建立维修保险制度。经业主大会决定，可以使用物业专项维修资金购买共有物业维修保险。

第十八条【使用资金的分摊】物业专项维修资金的使用分摊方式由业主大会决定。业主大会没有约定或者约定不明确的，按照以下方式进行分摊：

(一)物业专项维修资金用于全体共有部分的，由物业管理区域全体业主按照各自专有部分建筑面积所占本物业管理区域业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。

(二)物业专项维修资金用于部分共有部分的，由该部分共有部分业主按照各自专有部分建筑面积所占该部分共有部分建筑面积之和的比例共同承担。

第十九条【使用情形】使用专户统一管理的物业专项维修资金的，可以区分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形。专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目;日常使用适用于共有物业日常小额维修项目;应急使用适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。

专项使用应当由业主大会决定实施;日常使用应当经业主大会决定授权业主委员会组织实施;应急使用由物业服务企业依照本规定组织实施。

一个物业管理区域内物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分之三十的，只能用于本规定第二十四条所列应急维修事项;物业管理区域内分栋物业专项维修资金账户余额低于本栋首期维修金百分之三十的，只能用于本栋应急维修事项和业主大会决定使用物业专项维修资金事项。

第二十条【申请使用】申请使用物业专项维修资金的，业主委员会或物业服务企业应当先行在物业专项维修资金管理系统注册，关联代收付结算专户，并完成项目栋和分户信息的录入和核对工作。

物业管理区域分栋分户信息与不动产登记部门登记的信息不一致的，业主委员会和物业服务企业应当对本物业管理区域的分栋分户信息予以核实确认。有不动产登记的，以市不动产登记部门登记的信息为准;没有登记的，根据不动产买卖合同等资料确定栋、房号和建筑面积等具体信息。

第二十一条【专项使用程序】专项使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业根据物业情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新或改造方案(以下简称“维修方案”)。维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容。没有物业服务企业的，业主委员会可委托施工单位制定维修方案。

(二)业主委员会组织召开业主大会或者组织相关业主投票表决。

(三)表决通过后，物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入物业专项维修资金管理系统，并核对预分摊信息。

(四)物业服务企业持维修方案、业主大会决议或者部分业主的书面同意等材料到区管理机构申请首期款项备案(首期款项不得超过项目经费预算款项的百分之六十)。维修预算费用超过十万元的，需提供第三方造价审核机构的审核结论。

(五)区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的首期款项划拨通知划拨首期款。

(六)物业服务企业按照维修方案组织实施。业主委员会负责组织竣工验收，并出具验收合格意见。业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合格文件。

(七)维修项目竣工验收合格后，物业服务企业上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区管理机构申请尾款备案。备案完成后，市管理机构根据区管理机构的尾款划拨通知划拨尾款。

对物业管理区域已垫资完成且造价未超过十万元的维修工程，可在工程竣工验收合格后按照本条款中的尾款申请流程一次性申请物业专项维修资金，申请时所提交资料应当包括首、尾款的申请材料。

第二十二条【日常使用】日常使用物业专项维修资金的，业主大会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度，并决定业主委员会可以对不超过业主大会决定限额的备用金使用和再次申请进行审核。

备用金的额度不得超过物业管理区域日常维修金年度应收总额的百分之三十。备用金使用完毕，经核销后可再次申请，年度累计总额不得超过当年收取的日常维修金总额。

业主大会决定设立备用金的，由业主委员会或者物业服务企业持业主大会设立备用金的决定，向区管理机构提出备案申请，办理备用金首次划拨手续。划拨的备用金应当存入业主大会指定的账户。业主大会未指定的，存入业主共有资金账户下设立的日常维修金子账户。

市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨款项。

第二十三条【备用金的使用、核销和再次申请】使用备用金的，物业服务企业应当将备用金使用方案提交业主委员会审核，并在物业管理区域内公示。

备用金额度使用完毕并经业主委员会确认后，物业服务企业持备用金使用方案、分摊明细、合法票据等资料，向区管理机构办理核销手续。

需再次申请备用金的，经业主委员会同意，物业服务企业可在办理核销时向区管理机构一并提出办理再次申请划拨手续。市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨款项。

第二十四条【应急情形】物业管理区域出现下列情形，须立即消除安全隐患的，物业服务企业可以申请应急使用物业专项维修资金：

(一)物业的天台、外墙等共用部位发生严重渗漏的。

(二)电梯发生冲顶、蹲底(坠落)及其他故障，可能危及人身安全的。

(三)消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的。

(四)楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

(五)共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的。

(六)未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，导致供水中断的。

(七)未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的。

(八)未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的。

(九)其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。

发生前款规定情形的，物业服务企业应当采取紧急处置措施、开展应急维修，并告知业主委员会，业主委员会应当对维修事项和紧急情形予以确认。物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事处。应急处置费用可从物业专项维修资金中列支。物业管理区域无业主委员会的，应当告知所在地的街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地街道办事处可据实代为确认。

第二十五条【应急使用程序】应急使用物业专项维修资金的，物业服务企业应拟订应急维修方案，应急维修方案应当包括拟维修项目、预算费用、分摊范围和标准等内容。

应急维修费用在十万元以下的，工程竣工后，业主委员会应当立即按照应急维修方案组织验收。验收合格后，由物业服务企业持业主委员会的书面意见向区管理机构申请核销，并将应急维修方案及使用分摊信息录入物业专项维修资金管理系统。应急维修费用在二万元以上十万元以下的，还应当提交经具有造价咨询资质的专业机构审核的结算报告。

应急维修费用在十万元以上的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业将应急维修方案有关信息录入物业专项维修资金管理系统并核对预分摊信息后，持业主委员会书面意见、街道办事处的审核意见或者相关部门整改通知书、经具有造价咨询资质的专业机构审核的预算报告等资料向区管理机构申请划拨首期款项(首期款项不得超过工程预算费用的百分之五十)。

(二)市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨相应款项。

(三)工程竣工后，业主委员会按照应急维修方案组织验收和结算。结算报告应当经具有造价咨询资质的专业机构审核。

(四)物业服务企业将竣工验收、结算及应急使用分摊信息录入物业专项维修资金管理系统、核对分摊信息并上传有关电子申请材料后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区管理机构申请尾款划拨。市管理机构根据区管理机构的尾款划拨通知书划拨尾款。

应急维修费用在十万元以上、物业服务企业先行垫付应急维修费用的，可以在应急维修工程竣工验收合格后，持本条第三款所列的资料向区管理机构办理核销手续，核销时可申请一次性拨付。

第二十六条【其他支出费用】下列情形发生的费用应当由相应的责任单位或当事人承担：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位在保修期内承担的共有物业维修、更新和改造费用。

(二)依法应当由相关专营单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修和管养费用。

(三)因人为损坏共有物业，应当由当事人承担的修复费用。

(四)根据物业服务合同及相关约定，应当从物业管理费中列支的共有物业的维修和养护费用。

前款规定的情形，如因与第三人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法及时得到相关维修、养护、更新和改造等费用的，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，业主委员会或物业服务企业应当及时补充物业专项维修资金。