深圳二手房置业宝典!N多条经验及多个板块点评

==致首次置业者 ==

 只要你有首付，就一定要买!买两套或三套更好，不要怕贷款，银行敢贷，你还不敢借?

 买几套，自住一套，其它的放租，就算短期内需要贴补一点月供，但5年以后，你的净资产绝对翻倍!

 注意：如果你把所有的钱买一套大的，也可以，但千万不要首付超过2成!一定要用最少的钱，购买最多的资产!

 警示：首选关内核心板块，不要轻易相信关外的“地铁物业”升值神话。回忆一下08年崩盘时，深圳哪些区域、板块的跌幅最小，这些板块就是你应当首选的，相信自己的判断，控制投资风险，稳享升值收益!

 == 二手房投资的几条小技巧 ==

 首次置业者购买二手房，要注意下面的几点技巧：

 1. 首选关内核心板块的二手。不要轻易出关买所谓的“地铁”新房。

 2. 争取高贷，即最低限度首付，以争取多买几套。

 3. 如果你可以买150平米，记得买成75平米的2套，或70+40+40的3套，因为你可以赚租金(等于减少了月供)，而不是自己把所有的月供给占用了，相当于租了一个最贵的房子。

 4. 佣金争取打折(总额低于2万时不容易打折，否则争取6-8折的折扣)。

 5. 签佣金承诺书时，最好注明：“由于卖家涨价或其它卖家导致的违约情况出现，进而影响买卖合同的履行时，买家不向经纪公司支付佣金或承担其它任何赔偿责任。”以免出现卖家返价，结果你还要被中介收佣金的不利情形。

 == 电梯公寓 ==

 买二手房，不要贪图便宜，买单价低的，尤其是走楼梯的。除非是这两种例外情形：1. 别墅;2. 100% 肯定要在三年内拆迁的。

 要买电梯公寓，这是最起码的，因为楼梯房因为物业管理费便宜，而导致保养很差，非常陈旧，房子不贬值就不错了，难有升值的机会

 = 噪音因素 ==

 在电梯公寓里面，要注意临城市干线、城市次干线的，这通常有严重的噪音影响，就算你全家人能够忍受，也不代表其它人愿意忍受，这类房子的升值潜力会打折扣，租金影响倒不大。

 还有一种，就是有写字楼或酒店的大型中央空调风机在下面的，也是重大问题，假如你在11月-2月去看房很可能没有噪音，但3-10月就有中央空调风机的巨大噪音!这类房子，升值潜力差，房价便宜，举个例子，就是蔡屋围的丽晶大厦，户型不方正且不说，而且有晶都酒店的中央空调巨大噪音，那么好的地段，现在二手价格才1.3万左右!

 == 污染因素 ==

 除了前述的噪音污染之外，最重要的就是空气污染了!这个因素对楼价的影响，可能是非常显著的!

 最著名的案例相信大家都知道，就是蛇口板块、前海板块，由于几大发电厂集中在这里，空气质量存在严重问题，浮尘中某些物质(例如二恶英)是致癌的。

 除了火力发电厂、垃圾发电厂等因素之外，其它最重要的污染就是工业污染了。这个方面，最著名的案例，就是深圳的可园和广州的海伦堡，这两个楼盘早年开盘时我都亲自去过。事实是，业主年年维权，**也没办法，因为烟囱所在的工厂先拿地，而发展商是后拿地，哪有后来的赶走先来的道理?除非**有新的重大规划，千万别相信这玩意儿“很快就迁走了”的说法。这个因素，对房价的影响是深远的，主要在于电厂和工厂不容易搬迁，尤其是投入巨资的电厂，在未来中国人越来越注重健康的大趋势下，可能会引起越来越多的人重视。此因素对房价影响较大，对租金影响较小。

 另外，还有水污染的臭味问题，这个问题大家想必也非常清楚，不过这个问题的影响要小得多。幸福里的价格是4万，御河堤(即早年的城滨雅苑)的价格是2.8-3万，这两个盘都存在河流污染的臭味问题;深圳湾、后海就有海水(珠江入海口的水)发臭的问题。水污染的问题，涉及上游，只能是**治理的事情，显然不是一朝一夕能够解决的。不过，只要不是零距离接触，对人体健康倒是没有什么损害。此问题对房价、租金影响较小。

 还有光污染的因素，这个影响不是很大，就不说了，主要是大型高亮广告屏、夜总会闪烁的霓虹灯、路灯等。举个例子，宝安中心区的某些楼盘，临近宝安大道，这条路是个政绩工程，路灯搞得超亮，晚上不拉窗帘(必须是双层、加厚的)别想睡好觉。此因素对房价、租金影响甚微。