深圳二手房置业宝典!N多条经验及多个板块点评(2)

== 地段因素 ==

 这个因素的重要性，就不说了，基本上是最重要的考虑因素。这主要涉及交通、环境、配套等方面的综合影响。

 举个例子，有些福田、南山上班的朋友，居然跑到横岗去买。且不说振业城和大山地的殡仪馆因素(驾车者容易看到此类路牌)，而且周围配套至少要10年以上才能发展起来。这个价格，不如在关内核心板块买较旧一点的二手。

 由于深圳特殊的历史因素，关内(当然关外也是如此)普遍存在农民房。还有一些工厂，及厂房式办公建筑。以天安高尔夫为例，一期的二手价格一直上不去，1.5万或以下就可以拿到。金域蓝湾的二手价格，也上不去。

 关内的核心板块，是首要值得考虑的板块，他们的配套水准一流，保值、升值、租金皆非常理想。关内核心板块，主要包括：罗湖的蔡屋围板块、翠竹板块;福田的香蜜-农科板块、中心板块、景田板块、车公庙板块;南山的侨城板块、科技园板块、后海-深圳湾板块。

 == 配套因素 ==

 配套是个重要因素，它足以与地段因素相提并论，当然这两者其实是同一个话题。

 配套可以分为外部配套和内部配套。

 外部配套包括哪些呢?有些年轻人，尤其是80后容易忽视。按重要性排序：

 * 最重要 (生活必需)：交通、大型超市、停车位

 ** 重要 (生活品质)：教育、医疗、治安、绿化

 *** 次重要 (精神需求)：自然景观、公园、购物、其它市政配套

 **** 锦上添花 (社交需求)：大型 Mall、美食城(美食街)

 外部配套的某些因素，在不同年龄段来看，重要性又有所不同。以教育为例，深圳四大名校，尤以实验、高级的学位房为紧俏。实验的学位房，是一流的小学+初中;高级的学位房，是一流的初中+居住品质。

 内部配套则有很多特殊的个案，总体来说是关外大盘容易体现这个因素，最著名的案例是宝安的桃源居，另外像四季花城、万科城也是知名案例。在鸟不生蛋的地方，自成体系，不假外求。

 特别案例：为什么福田北比福田南要值钱呢?这主要因为福田北是较纯粹的居住生活区，而福田南有大量的农民房、厂房等，当然户型上福田北以中大户型为主，也是更值钱的原因。