深圳楼市监管再升级 严厉查处高价房源

深圳楼市的监管风暴再次升级，这一次矛头依然直指高价一二手房源。清查二手房挂牌价，高价预售证被下架。

深圳楼市监管再升级 严厉查处高价房源

5月21日上午，深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局“)下属的深圳市房地产信息平台上，备案名为恒裕金融中心的恒裕深圳湾一期获批预售许可证。当天下午，预售信息公布不到半天，深圳市房地产信息平台上，已经找不到关于恒裕深圳湾的相关备案信息。

多位恒裕内部人士告诉经济观察报，因备案价格太高敏感，因此将预售信息从网上撤下。“但我预售证并没有撤销，只是预售信息暂时从网站‘下架’。”一位恒裕内部人士透露。

根据备案信息，恒裕深圳湾共有18套房源备案单价超过20万元/平方米。如此高的备案价引发公众关注，也牵动着经历了多轮调控加码的深圳楼市神经。

高价预售证被下架

公示信息显示，恒裕深圳湾预售总套数为805套，涵盖商业、商务公寓、办公三类。其中197套为建面约49-180平方米的商业产品，整体备案均价为14.1万元/平方米，单价区间介于6.4万-23.4万元/平方米之间。

356套为建面约60-595平方米的办公产品，整体备案均价为14.2万元/平方米，单价区间介于10.1万-20万元/平方米之间。

所有备案产品中，最引人关注的是252套商务公寓，户型面积区间为63-582平方米，备案价格区间在9.8万-20.1万元/平方米之间，整体备案均价约15.3万元。换算成总价，这批商务公寓单套房源价格高达613万元-1.21亿元。

按照深圳现行政策，新盘在取得预售证后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。2020年以来，深圳楼市共有13个新盘获得预售许可证，其中最高备案单价出现在万科星城的商业产品中，达到14.2万元/平方米。这意味着，恒裕深圳湾不仅是深圳楼市今年首个入市的高端项目，也是年内备案单价最高的新盘。

2017年1月24日，同样位于深圳湾片区的万科瑧湾汇获得预售许可证。彼时该项目一套建筑面积75.73平方米的商业用房，备案价高达25万元/平方米。另外一部分办公用房，备案价格介于10.8万-20.3万元/平方米之间。此后3年里，深圳再无新盘备案单价高于20万元/平方米。

深圳楼市监管再升级 严厉查处高价房源（图片来源：摄图网）

按照原定计划，恒裕深圳湾首批将推出160-580平方米二至五房公寓，近期样板房已经开放。

上述恒裕内部人士称，具体开盘时间定在六月，预计不会推后，目前(所有准备工作)基本还是按照既定时间在推进。

稳定楼市

2017年1月，深圳市规土委曾对外发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，这份升级版“限价令”明确规定，首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。

乐居数据显示，恒裕深圳湾周边的豪宅深圳湾1号，目前在售建面320-720平方米公寓现房，单价均在20万元/平方米以上;贝壳找房APP数据显示，同区域内的华润深圳湾悦府二期，二手房报价在16.6万-19.5万元/平方米之间。“过去几年，深圳新盘限价一直比较严格。最近楼市风声较紧，监管部门对新房备案价应该会卡得更严。”一名深圳上市房企营销负责人说。

不过，今年春节后，深圳局部区域新盘的限价曾短暂释放出“放松”信号。一家TOP30房企深圳区域的营销人员透露，年后复工之初，他们旗下项目曾接到深圳东部某区域相关监管部门口头通知，询问今年是否有新盘需要备案，或者需要调整新产品价格。

该营销人员所在的房企，在这个东部区域开发了一个大体量楼盘，去年首次开盘，预计今年下半年加推一期新产品。“当时工作人员主动表示，我们首次开盘的房源备案价格较低，周边一二手价格普遍高于我们楼盘。如果我们申请新一期产品预售证，备案价有上升空间。但最近监管部门也不再提这件事了。”

在“限价”规则下，三年来，深圳房企申请新盘预售备案时，备案价格与速度一直受限制。“深圳每个月的新盘预售审批，低价房源与高价房源必须相互搭配，监管部门会适当在备案价方面做一些调差。比如，某个区域的某个新盘价格比较高，那当地监管部门会优先通过一些相对低价盘的预售审批，以拉平整个区域备案均价。”上述房企营销人员称。

对于房企而言，预售报价也是整个新盘销售流程中较为复杂的一个环节。该营销人员告诉经济观察报，不是政府让卖多少就卖多少，房企也会挣扎，毕竟还要保证利润率。

他们会根据周边竞品项目的去化速度以及自身预定的去化周期来定价，理想方式是将价格定在去化周期与利润率达到平衡的水平上。确定价格之后，房企还要进一步判断这个价格能否通过预售审批，并随时根据情况进行调整。