记者起底“深房理”炒房套路 揭露炒房运营模式

贩卖焦虑，鼓吹炒房致富，微博拥有140多万粉丝，通过发展会员赚取服务费...记者起底“深房理”炒房套路，揭露“深房理”炒房运营模式。

记者起底“深房理”炒房套路

深圳金融监管部门严查经营贷流入楼市，并于月初公布举报方式。记者注意到，微博用户@深房理装修队003近期在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房”的相关线索。4月8日，深圳商报记者联系上了该用户，其继续向记者提供了图片、视频、音频等关于炒房客如何操作的详细材料，揭露了深房理炒房运营模式。

炒房群的狂欢

该微博用户举报ID名为@美妈陈小泉“2019年9月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。其名下还有更多贷款也是用于炒房。”这名炒房客正是深房理的摇篮会员之一。

在举报者提供的102份材料中，均是来自深房理群聊截图。内容例如：“招股东!5%代持，资金缺口140。三成首房首贷资格，可购800万左右房产。分享信用贷、抵押贷，目标小区前海时代，有意者微信电话。”“目标片区为北站附近，拟购500万左右房产。因部分资金来自本人信用贷，不分享。作为补偿，无代持股份，承担垫资利息，后期分享抵押贷。有意电话微信。”每一张截图就是一个招募代持合伙的信息，包括详细的目标房源、资金来源、联系方式。记者粗略估算，群人数总计在5000人以上。

所谓代持，是那些有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时给代持人一定比例报酬的炒房行为。代持人和炒房客双方会签订一系列协议，规定炒房客是房屋真实所有者，且炒房客可以代理房屋出租和管理业务，并收取一定的服务费。也就是说，出资30万元左右，就可购买深圳700万元左右热门地段的房产，还是在没有购房资格的前提下。

群内的炒房者都秉承着“深圳房价一直会涨”的信念，自爆已成功代持多套房，寻找下一位合伙人。对于买房资金来源的路径也很明晰：多会员通过假流水在信用卡套现联合付首付，剩下七成房款从一些小额贷款公司垫资，成功购买之后再通过注册公司办理经营贷，从银行换取贷款归还小贷公司的垫资，还有“装修贷”“消费贷”“工薪贷”等来还月供。如果房价上涨，卖出即可获利，再按比例分给合伙买房人。炒房者坚信：如此反复，定能“稳赚不赔”。

为什么银行查不出来?某家做贷款的中介公司业务员告诉记者，途径路径太多且伪装得很真实。很多皮包公司代发工资可以制造假的流水，银行对于贷款资金用途穿透一般到达三层，有购房者拥有多家公司并有业务往来，购房者之间可以依次轮转账，还有中介公司从中制造材料，避开审查。

事实上，深房理铺出的买房实现财务自由的路并不是“稳赚不赔”，其操作具有很高风险。去年就有会员因为资金流转问题导致房产被查封，首付被冻结，还欠了一屁股债成为“老赖”，认真思索之后才认定自己被骗了，走上维权道路。

深房理是个什么组织?

在深房理账号个人简介中，其自称为深圳资深房产投资人，公开内容中有不少是教购房者如何突破政策限制，钻限购的空子。前有讲师讲故事为“买房必赚”的言论背书，身后还有一系列中介、小贷公司为炒房者服务，堪称炒房全产业链闭环。

通过天眼查得知，深房理属于深房理信息技术有限公司，法定代表人为李鹏，名下还有房理信息科技有限公司。其本身是自媒体出身，拥有超过140万粉丝，微博认证为“房产专家”。

4月8日，深房理更新微博：“刚刚收到律师通知，已经完成申请立案。最近要处理的事情较多，会少更新微博，诸位、见谅!”就在报料人发出举报材料后，深房理发文：“关于网上近期流传的不实内容与相关报道，已联系律师通过法律途径处理。”

阅览深房理的文章不难发现，内容多数是贩卖焦虑，灌输致富鸡汤：“用银行的钱，圆自己的梦”“穷，只能代表没有对别人做什么贡献”“焦虑与贫穷，应该有正相关”“自己30岁(2009年)借了5万元开始投资房产，至今没亏损过，这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产”。这些言论虚化了投资风险、过度放大房产的投资属性，说到底都是为其兜售炒房服务、收取服务费做铺垫。

通过举报人的材料，深房理已经发展成为一个组织，拥有庞大的线上群体和稳定的收入模式。申请“V+会员”需3980元/年，还有高达9000多元的摇篮会员会费，最终得到会员身份、学习资料和购房服务。

在这个过程中，深房理还会不停给会员“洗脑”：深圳房价永远上涨，再不上车就晚了。很多刚毕业的大学生、没有工作的宝妈也举债炒房。在举报者提供的视频材料中，有近100条来自会员讲述如何通过认识深房理而走上“买房致富”的道路，视频声情并茂，具有煽动性。

去年10月17日，深房理在他的微博里推广其小程序的“帕累托值”功能，让会员把钱放到深房理，再放贷给有需要的会员。去年11月，深房理还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳。会上还增加了“引路人”制度：每推荐一位摇篮会员，就可以拿到一笔辅导费用。深房理表示，要培养一万名职业房产投资人。

深房理认为，其仅收取会员费和摇篮费等，而调整贷款额度、垫资利息、预付砍头息是客户与其他单位的借贷纠纷，自始至终自己没有参与。

专家认为或触犯刑律

8日晚间，深圳市住建局联合七部门官方通报，已对涉嫌违法违规线索开展联合调查。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进评论认为，深房理至少存在几方面的炒房嫌疑或问题。一是购房资格造假，该平台或存在教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为。二是非法集资，该平台或存在以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为。三是骗取贷款，该平台或存在教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题。四是虚假广告，该平台或存在违反广告法涉嫌虚假广告行为。五是炒作行为，该平台或存在通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为。

严跃进指出，如此大规模、有组织、有分工的炒房团，确实是全国第一个，说明当前部分重点城市从个人炒房逐渐转变为有组织的炒房，严管炒房的工作需要强化。这或成为二季度深圳严管房地产的一个新起点，严打有组织的炒房机构，包括各类购房投资群和小区业主炒房群等。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，深房理名义上是炒房，实际上很可能严重违法违规，甚至可能涉嫌刑事犯罪。首先，可能存在教唆他人采取违规手段骗取购房资格或直接实施骗取购房资格的行为，是明显属于违背限购政策的行为，而且采用的手段都是违法违规的，一旦查实，会导致相关购房人被取消购房、网签资格，功亏一篑。其次，涉嫌非法集资，一经查实，如果真的存在非法集资行为，就不仅仅是一般的违法违规，还极可能触犯了刑律，相关人员可能受到刑事处罚。面对日益严格的限购政策和楼市调控，没有捷径可走，不要轻信某些中介机构或者大V的“权威”。

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