深圳楼市新政策重磅来袭 三价合一政策正式落地

　　楼市一直是大家关注的热点，任何一个变化都会带来重大影响，而就在昨日，深圳楼市爆出重磅消息，传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地。

　　3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制阴阳合同和高评高贷现象，确保房地产市场平稳健康发展。意味着传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地，将对深圳楼市产生深远影响。

　　通知要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

　　该政策的实施将全面压缩阴阳合同生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

　　通知中还明确，在3月28日及之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的除外，对于符合上述条件的贷款申请，各商业银行应通过房地产信息系统报备。

　　政策自3月28日起正式施行后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

　　那么“三价合一”是什么意思呢，它会带来哪些影响呢?

　　据悉，“三价合一”是这个意思，简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。三个价格的定义

　　1、真实成交价：由买卖双方敲定。

　　2、网签备案合同价(过户价)：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

　　3、银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。

　　之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。而“三价合一”的话，银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

　　“三价合一”会有怎样的影响?

　　有专家认为，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加(但两种情况不会同时出现)，对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

　　来算笔账哈，以一套实际成交总价为300万元的洋房为例(满两年首套普通住宅)，一般情况可高评估价格至320万。

　　按照旧政策：

　　首套房首付为90万元(300万×0.3)-20万元(320-300万)=70万元。

　　执行“三价合一”后：

　　1、如不调高网签合同价格致成交价格：

　　银行将按最低价格发放贷款，即网签合同价格(一般情况下，网答合同价格仅为成交价格七成)约200万，根据三价合一，以最低价格为准的原则，仅能从银行贷款140万，300万的房子首付得付160万元。(一般人不会选择该方案)

　　2、如调高网签合同价格致成交价格：

　　首付：银行将按300万总价发放贷款，即为210万，首付按正常支付，为90万。

　　提醒：如果银行对物业评估价低于实际成交价，那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。

　　多交税费

　　按照旧政策：

　　一般情况下，网签合同价格仅为成交价格七成，所以征税标准为参照200万的网签价格，需要交税4万。

　　执行“三价合一”后：

　　如不调高网签合同价格致成交价格，则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格，网签价格与合同价格一致，按300万计算，税费为6万，增加了2万。

　　1、如果不满两年，非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高，但是与增加首付款相比影响不大。

　　2、 如果买卖双方实际成交价更高，则首付款增加额会增加太多。

　　得出结论

　　要么多交首付，要么多出税费， 如果是千万以上的房子，税费甚至要多二三十万。

　　那会不会有买房者或卖房者因消息出台而违约?

　　深圳链家研究院院长肖小平：这个消息传了很多，经过前置消化，违约的可能性应该不大，深圳的置业者也已经很成熟，再加上违约成本也高。而且二手房买卖有很多环节，需要买卖双方共确认才能交易。

　　说到这里，作为一个普通消费者你会怎么说?下面来看看几位市民的发言：

　　1、是刚刚凑够了首付，这次又增加首付，感觉买不起了!

　　2、目前看来这政策只对二手房有影响，购买新房没有税费转嫁的因素，只有少量契税，因此对新房来说或许算“变相利好”。

　　那这项政策为啥要出台呢?

　　规范二手房市场

　　1、可以避免“阴阳合同”导致的“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例。

　　2、可以防止报低成交价来避税等。