深圳关外水价不统一且高于物价局定价(2)

　　2)物业公司承担了本应由供水公司承担的义务

　　目前物业公司的代收代缴来源于供水行业及主管部门的不作为，物业公司无偿履行本应由供水公司承担的职责，物业公司替供水公司承担了大量的抄表人工费、催收水费的人工费、小区水管管网的维修维护费用、管网的漏损费用等，无形中大量增加了小区物业管理成本支出，一系列的成本费用均由全体业主管理费来承担，这是目前深圳市供水行业普遍存在的不合理现状。

　　3)不合理现状引发诉讼，供水公司诿过物业公司

　　物业公司管理处代收代讨，吃力并不讨好，一遇官司，供水公司即将责任全部推给物业公司。

　　今年，关外某小区业主提起诉讼，要求物业管理处、供水公司退还多收的水费差价，法院基于水价由供水公司核定，物业公司按该标准严格执行征收后，将水费及时、全额上缴至供水公司的事实，判决由供水公司返还业主水费差价。供水公司不服判决，将物业公司告上法庭，认为应由物业公司退还该水费差价。

　　供水公司认为：1、供水单位向小区物业公司供水，并结算水费，物业公司再分售给小区用户;2、供水单位与物业公司不存在居民用水的委托代收关系，物业公司代收居民水费是非法的。

　　事实上，供水公司的说法并不合理，供水属于专营事业，国家对供水企业实行严格的资质管理，物业公司不可能具有“售水”的经营范围和资格。《物业管理条例》及其他政府性文件、指令，也将物业公司该类行为性质已由上位法明确界定为“代收”;物业公司替供水单位默默负担着种种义务与成本，却从来不没有从所谓的“售水”中获取过经营利润，物业公司“售水”显然是无稽之谈。

　　关外的物业公司一般都与供水企业签署有《委托银行代收款(包含水费)协议书》，供水单位是按小区总表的读数向物业公司收取水费的，如果供水单位与物业公司之间不存在委托代收关系，那么供水单位从物业公司账户上扣取水费的合法性就不存在，就是违法行为。

　　此案件从某一层面反映了物业公司目前的社会弱势地位，供水公司一面从物业公司的账户扣款，一面又不承认双方存在委托关系的事实，强势与霸道表露无遗。如果物业公司以供水公司无委托关系停止代收代付，又会导致供水公司对业主停水，造成业主投诉、生活不便，从而破坏了小区安宁和社会稳定，物业公司居间处于两难的尴尬境地。

将对社会造成重大负面影响

　　在目前供水尚未实现抄表到户的情况下，关外供水公司与物业公司普遍都未签订书面委托代收水费协议，如否认物业公司与供水公司事实委托关系的存在，不理清供水公司、物业公司、社区居民三方的正确关系，将导致居民用水陷入无序与混乱。这将意味着：业主向物业公司缴纳水费没有依据，物业公司向供水公司转交的水费同样没有依据。后果是：业主以前缴纳的水费须全部逐层退还，再由供水公司向业主直接追回;而物业公司将不再代收水费，供水公司暂时无法直接从业主中收取水费，将导致停止供水的混乱局面。

　　这无疑将带来严重的社会影响，使得物业公司在承受种种不公平之下不得不拒绝也无法再提供便民的服务，广大市民的生活将陷入无序和混乱的状态，从而放大成为社会问题，影响社区的稳定和谐。

　　呼吁行业规范管理，理顺深圳市关外水费收费混乱问题

　　目前的现状已经引起了物业管理行业各个方面的关注。深圳物业管理协会副会长、某国家一级资质物业管理企业董事长向记者表示，一直以来，物业公司没有和自来水公司签协议，是按照深圳市政府相关文件和行业惯例来进行管理。如果判前面所述物业公司败诉，将会引发深圳物管行业群体恐慌。假如物业公司退出供水中间层业务，深圳供水企业是否能完成抄表到户的供水服务?多年来，物业公司出于对业主的负责，自觉承担了本该由自来水企业承担的工作责任。从某种意义上讲，物业公司与自来水企业形成了事实上的服务关系，也就是直白地说，物业公司一直在为自来水企业“打工”。此外，物业公司的收费是佣金制、获取的是服务费用，根本不足以维持供水管网跑、冒、滴、漏等多种因素引起的损失，也不能维持相关成本。按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，物业管理单位收取的物业管理费，除佣金外余下的属全体业主所有，如果判物业公司及业主败诉，实际是拿业主自己的钱陪业主自己。

这位不愿透露姓名的董事长还表示，供水“中间层”是历史问题，现在深圳收取的水价为政府指导价格，本来深圳供水企业应当按照市政府文件精神组织接管，时间也由政府行文确定，但实际情况是作为政府垄断的深圳市供水专营机构并没有很好地实施。按照相关文件，自来水公司实际是收益单位，现在深圳公布的水单价和执行的价格，有0.05元是专门用于供水“中间层”交接费用，这么多年以来，实际上深圳大部分住宅小区的中高层业主基本没有接管，多层部分也由物业公司代管，形成了历史惯性。

　　对于前面所述供水公司不服判决，将物业公司告上法庭一案，深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江认为，对这类诉讼案的裁决，关键的一点是要认识到：物业公司收取业主的水费，并不是一种自愿的牟取利润的商业行为，而是不愿为但却不得不为之的被动被迫行为。把物业公司说成供水末端的零售企业，那真是天大的笑话。可以去看看物业公司向供水企业支付的水价，看看物业公司向业主收取的水价，是不是存在业主所说的差价?不仅没有，物业公司还承担着总表与分表之间的漏损呢。既然物业公司没有收取差价，凭什么让物业公司返还差价?所以，不能简单地看业主与物业公司之间直接的水费收付关系，而要在业主-物业公司-供水企业三者关系的架构中来评判，要在今天不合理的供水体制中来谈论是非曲直。如果政府把供水抄表到户落实到了位，怎么可能出现这类纠纷?

　　深圳市物业管理协会副秘书长戴小明认为，物业管理行业是服务于广大居民的服务性行业，对维护和促进社会稳定与和谐发挥着重要作用，同时物管行业也是个微利行业，除了按照物业服务合同做好小区服务工作外，还因多方面的原因在没有任何报偿的情况下承担了较多的社会管理责任，生存状况不容乐观。目前，物业管理企业的正当利益缺乏有效的保护，在社会中还处于一个相对弱势的地位，这应当引起社会相关方面的广泛关注。深圳关内关外水费差价问题，以及由物业公司代收代付，给物业公司增加了沉重负担和经营风险，如果不能得到切实解决，将损害深圳物业管理行业的健康发展，也影响到关外小区的安定。作为行业协会组织，我们也将采取积极行动，促成关外居民小区实现用水抄表到户，并呼吁政府相关部门加快统一关内关外水价工作，解决这一关外居民热切关注的焦点问题。

　　调查至此，我们也期待政府有关部门能藉现实案例为契机，力促关内、关外水价统一，改变历史长期存在的居民用水同质不同价的问题;同时，加大行业规范管理，敦促供水行业真正落实抄表到户举措，履行应尽职责。只有这样，才有利于社会、社区及供水行业、物业管理行业的和谐稳定发展。