地铁改变深圳布局 刺激关外小户租金上涨

地铁的普及将拉近关内、关外的距离

       业内人士认为，对于近关地铁物业的租金而言，地铁的开通只是导火索，更重要的力量是深圳高房价和城中村旧改的两面夹击。这将把租住人群赶往关外。

      “高房价将倒逼关外物业租金上涨。”业内人士顾先生表示，深圳目前房价是关内2万/平方米，关外1.5万/平方米，以这样的状况，大量白领买不起房，只能租房，每年还有大量新毕业大学生进入深圳，租房的人一多，租金上升就可以预期。

       更重要的是旧改和拆迁。高房价使白领不得不租房，而城中村改造则将使在关内低价租房的场所消失，租住人群不得不转向关外宝中、龙华等地，形成“关外租住，关内工作”这种模式，地铁为这种模式提供了可能。

       关内城中村的旧改和拆迁离我们很近。岗厦的改造已经全面转入房屋拆迁和项目建设工作阶段，大冲也在改造之中。剩下的几个城中村改造只是时间问题。按照深圳《城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》，深圳重点区域城中村将在5年内全部改完，2010年前特区内20%城中村拆除重建，2010年前特区外城中村5%拆除重建、20%城中村综合整治。

      房价高涨地铁价值也“透支”

       种种迹象表明，地铁对租金很可能具有一定拉动作用，那么对于房价呢？关外的地铁物业价格是否还有上涨的空间？记者了解到这样一个的故事，上海有一名投资者，专门投资地铁沿线中小户型，他的原则是，8000元/平方米买入，15000元/平方米卖出。依照这一原则，这些年来，他从陆家嘴买到徐家汇买到新庄……越买越远。按照上海的城市化发展模式和地铁的关系，一般是地铁通到哪里，新城建设就抵达哪里，同时，老城区不断进行旧改，城市随着地铁一步一步往外移，而房价也一个台阶一个台阶往往上涨。林晓华说：“如果不加以控制，未来地铁通到沙井、松岗房价涨到1.5万元/平方米不是没有可能。”

       林晓华根据深圳1号线、南京、上海等地的经验，总结了一个地铁刺激房价的规律，一般而言，在地铁开通前的5年，从规划刚刚公布的前两年，房价涨得最厉害，进入施工期时，往往到达顶峰，地铁概念会透支，到了第三年可能会有一个调整，之后到地铁实际开通，价格会慢慢回复。到地铁开通后，一些中心区域物业，最终价格可能超过高峰期10%-20%，而有些规划配套差，或者偏远的物业，房价很可能无法回复到最高峰。

       比如南京，在两年前公布地铁规划，到现在房价已经达到历史最高，“所以买地铁物业，最好是在地铁规划刚出台就买，快通车时，地铁的价值往往已经被挖掘得差不多了。”

      地铁促“郊居化”是种发展战略

       事实上，如果我们从城市化的角度看待地铁的建设、房价和郊区化，将看得更清楚。在城市中央土地资源日益紧缺、人口膨胀的压力下，城市向外围发展是必然趋势，轨道交通、快速路便成为连接中心城区与郊区的桥梁，这个过程是城市化的过程，也是郊区物业价值和价格提升的过程。这条路，欧洲、美国、中国香港走过，上海、北京正在走，深圳也已经起步。

       欧洲的“花园城市”是这一路径的代表，方法是在郊区发展一个相对独立、自给自足、均衡发展的新市镇，以快捷的交通和城市中央相连，以减轻母体城市的人口密度和各种发展压力。