二手房屋买卖的税费及承担方式

　　二手房屋交易越来越频繁，然而在房屋买卖中，买卖合同一般都是笼统的约定，房屋交易税费按法律规定承担。那么对于房屋交易税费都有哪些?而这些税费到底应由谁来承担呢?本文将做简要的介绍。

　　我国现行的发生在房地产交易和使用阶段的税费主要有契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、企业所得税、物业服务和维修基金等。而二手房买卖过程产生的税费主要有以下几种：

　　一、契税——买方承担。

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产(房屋、土地)为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳税费。

　　二、土地增值税——卖方承担。

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。征税范围：包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行的是四级超率累进税率。

　　三、印花税——买卖双方均需交纳的税费

　　二手房买卖交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费就是印花税，即房产成交价的万分之五(0.5‰)。

　　四、营业税——卖方承担

　　国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　五、城市维护建设税——卖方承担

　　缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%.

　　六、教育费附加

　　这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。

　　七、手续费——买卖双方各承担一半

　　办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。

　　八、个人所得税——卖方承担。

　　所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。5年以上普通住宅免交(普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}?0%：2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)?0%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)?0%，其中经济房价款=建筑面积?000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米?%?建筑面积。)

　　总的来说，对于买方而言，需要交纳契税、印花税、手续费和登记费;对于房屋卖方，需要交纳个人所得税、营业税、印花税、土地增值税、手续费等。