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房产评估工作总结推荐

[作者:nhdeh]
2014-06-18 17:29

下面给大家介绍下房产评估工作总结哦!希望可以帮到您哦!

1、基本思路:与类似房地产交易实例比较,通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。

市场法评估房地产的基本计算公式是:

P=P''×A×B×C

式中:P——被估房地产评估价值;

P''——可比交易实例价值;

A——交易情况修正系数;

B——交易日期修正系数;

C——房地产状况因素修正系数。

如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P''×A×B×C

×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

2、适用范围:条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与被评估房地产相类似的房地产交易越多,市场法应用越有效。

而在下列情况下,市场法往往难以适用:

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产,如古建筑等;

3.很难成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙等;

4.风景名胜区土地;

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

3、修正因素的具体内容见教材P190,需结合例题理解掌握。

①交易情况修正:修正交易中特殊情况和个别因素,大多是定性的。

1.交易情况修正

(1)需要修正的情形

①有特殊利害关系的经济主体间的交易。

②交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型。

③买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方。

⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。

(2)修正系数的计算公式

交易情况修正后的正常价格

=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)

=P’×100/100(1±X%)(5-15)

注意:这和教材47页的交易情况修正是一样的。

②交易日期修正:主要通过物价指数来修正,注意是环比还是定基物价指数。

③房地产状况修正:主要通过现场勘查,与参照物对比确认。

注意:(1)是将待估房地产的状况指数视作100。

(2)房地产状况修正可以分为:区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正,都应该采用这里给出的公式处理,不过注意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式,而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%,需要使用这里的公式做。

④容积率修正:利用某区域的修正系数表,注意这是统计的结果。

容积率与地价的关系并非呈线性关系,需根据具体区域的情况具体分析。

容积率修正可采用下式计算:

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)

注意:修正系数不是容积率的比,而是容积率修正系数的比

⑤土地使用年期修正:教材P191,公式5-18中,公式的分子分母各除以r后,K就是两个年金现值系数之比值,该公式要求记牢。

重点关注②④⑤三个调整因素的计算公式,经过修正因素的调整,每个参照物得出一个评估值,剔除异常值后综合确定评估值。

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