房地产估价价师：《理论与实务》历年考点

　　《理论与实务》历年考试焦点

　　1.成本法(房地)

　　(1)成本法的实质。成本法的实质是以房地产的重新开发建设成本为导向来计算房地产的价值。成本法与市场法的区别在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式：来源于市场上类似房地产的成交价格的是市场法;来源于价格各组成部分累加起来的是成本法。

　　(2)成本法的估价条件。积算价格取决于其效用而非花费的成本，积算价格计算应采用客观、正常成本而不是实际、个别成本。积算价格计算要考虑外部经济性(如考虑选址、规划设计，市场供求状况，注意外部经济性可能是正，也可能是负，负的外部经济性就是经济折旧或外部折旧)。

　　(3)积算价格构成(房地)。这是成本法的一个难点。前提是在“开发一销售”模式下。包含7项：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。辨别土地取得成本与土地成本，土地开发成本与建筑物建设成本，红线内基础设施建设费与红线外基础设施建设费、销售前发生的销售费用与和销售同时发生的销售费用。此外，重点把握投资利息计算项目、计息周期数、开发利润内涵和销售税费的内涵。

　　(4)重新购建价格(房地)含义和计算思路。重新购建价格(重新购建成本)是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。重新购建价格应当是在估价时点时的价格，应当是客观价格。有两种计算思路：①将房地作为一个整体考虑，从其价格构成角度进行积算;②房地分估合一方法。

　　(5)建筑物折旧的计算思路和方法。这是成本法计算的第二个难点。从物质折旧(有形损耗)、功能折旧(有形损耗)和经济折旧(外部折旧)三方面考虑，具体计算方法有三种：年限法(主要是用直线法)、市场提取法和分解法。其中，分解法中的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，对于不可修复项目又可分为短寿命项目和长寿命项目两类，功能落后折旧的计算是难点。

　　(6)计算建筑物折旧时，应充分考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。这是成本法计算的第三个难点。建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿，此时应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。②出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，此时，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

　　2.成本法(建筑物)

　　(1)积算价格构成(建筑物)。这是成本法的一个难点，前提是在“开发一销售”模式下。建筑物积算价格包含6项：建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。辨别建安工程费与基础设施建设费、红线内基础设施建设费与红线外基础设施建设费、销售前发生的销售费用与和销售同时发生的销售费用。此外，重点把握建筑物建设成本内涵，投资利息计算项目、计息周期数、开发利润内涵和销售税费的内涵。

　　(2)重新购建价格(建筑物)含义和计算方法。重新购建价格(重新购建成本)是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。重新购建价格应当是在估价时点时的价格，应当是客观价格;计算方法：①采用市场法、成本法求取;②通过房屋重置价格或房地产市场价格扣除土地价格来计算。

　　3.对自用房地产用成本法估价中，要计算销售税费。

　　4.要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

　　5.功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，则属于房地产价值的升值。