注意!公寓年付长租有风险 深圳多家公寓爆雷

从寓意物业、乐居公寓、爱租公寓被深圳公安立案侦查，再到小鹰找房、美居公寓资金链断裂，高频率的长租公寓暴雷事件让深圳的秋天更添寒意。

公寓年付长租有风险

在经过近两个月的等待后，租客张勇(化名)的担忧转变成现实——“小鹰找房”已经无力支付房东房租。

今年8月，张勇以年付方式租下深圳南山的一套房子。然而签约平台“小鹰找房”却在10月被曝出资金链断裂。一边是租客支付一年房租，却要被赶出家门的窘境，另一边是房东每月还着房贷，却无房租可收的局面。

今年下半年以来，张勇的案例在深圳并不新鲜。从寓意物业、乐居公寓、爱租公寓被深圳公安立案侦查，再到小鹰找房、美居公寓资金链断裂，高频率的长租公寓暴雷事件让深圳的秋天更添寒意。其背后，透露着这个行业发展过程中的大起大落，也展示了政府部门在长租公寓领域的监管缺陷。

中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁教授认为，政府部门在长租公寓监管上仍需“补课”。同时，他建议长租公寓企业应找到一条合法的、正规的、稳健的、符合市场需要的路线，才能实现长远发展。

小鹰公寓资金链断裂，房东租客围堵要钱

8月中旬，张勇(化名)与朋友租下“小鹰找房”平台下的一处位于深圳南山区的房子。“当时中介称房子月付要付7600元，而年付12个月只需5700元。”考虑到房屋各方面条件不错，他与朋友选择一次性交付12个月房租和1个月押金共7万6千元，租下房子。

8月底，张勇从网上零星的投诉中发现不对劲。在新浪旗下主导的消费者投诉平台“黑猫投诉”上，有业主投诉“小鹰找房”未按约定时间支付租金，也有租客反映解约后一直没收到退租余款。他辗转找到业主，得知业主当初与小鹰签订了3年的托管合同，每月租金6800元。

国庆过后事态渐渐失控，大量房东投诉没收到9月租金。10月12日，在小鹰找房位于深圳南山区南山街道阳光科创中心B座22楼的办公室里，一位姓费的负责人被愤怒的业主和租客团团围住。他高声大喊，“公司遇到了点问题，正在想办法解决大家的问题，希望能给我们一点时间”，他承诺会和股东商讨解决问题的办法。

事实上，在小鹰找房资金链危机爆发的背后，仍是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”问题。在随机采访中，多位房东表示，小鹰找房给他们的租金远高于给租客的报价。同时，小鹰找房中涉及年付、季付的租客占70%以上。租客大部分支付半年或一年租金，一次性缴纳数万、甚至十几万元。这导致公司资金链断裂，租客承担更大的损失。

天眼查显示，小鹰找房主体为深圳小鹰房屋租赁有限公司，成立于2019年9月，法定代表人为赵津妍。该公司为陕西小鹰投资管理有限公司100%持股。笔者注意到，从今年6月起，小鹰找房陆续在各地开设了18家公司，分布在广州、佛山、武汉、东莞、珠海等全国各地一二线城市。而在其资金链问题凸显的9月，更是一口气增设了10家公司。

“小鹰找房”发布官方声明，但难掩无力支付房东租金的事实

目前，小鹰找房提出:房东、租客、平台一起签三方无责解约协议，但租金要到12月底开始分6次支付。房东和租户质疑“小鹰找房目前没有任何证明有能力履行分期退款协议。”

3家长租公寓被立案侦查，全国22%相关企业存在经营异常

“小鹰找房”平台暴雷，不是第一家，也不会是最后一家。在深圳市公安局经侦支队的微信公众号“深圳经侦”公布的经济犯罪立案情况上，寓意物业、爱租公寓以及乐居公寓都榜上有名。

几乎在同一时候，当娜娜(化名)从朋友那里得知美居公寓暴雷的消息时，她和另外两名舍友才刚住了两个月不到的时间。而该公司也创下了“最快暴雷记录”，从收房入住到引发业主租客维权，前后不到两个月。爱企查显示，美居公寓所属的深圳市美居网络信息科技有限公司成立于2014年，但在今年8月4日才开始从事“住房租赁、物业管理”等业务。

在平台无力支付房租后，她们与房东协商无果，继续留住在房屋内。而房东则带来陌生人，直接在客厅中住下，后又拿来502胶水堵住了房门。“我们的解决方案房东接受不了，房东的解决方案我们接受不了。目前打算去社区调解室做进一步调解。直到提出双方都满意的方案。”娜娜无奈地表示。

另一方面，大多数房东出租的房子处于还贷状态。每月仍需向银行缴还贷款。如租客因长租公寓暴雷不愿退出房屋，房东也需每月承担成倍增长的房贷压力。长租公寓暴雷后，留给房东和租户的只有一地鸡毛。

天眼查近日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》提出，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。其中，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

从一开始的甲醛门、打隔断、租金贷，到现在的现金流断裂······不得不承认，自2017年起，曾经以“真房源”“优质服务”“安心放心”为口号的长租公寓们，如今正面临着口碑下滑、经营失利的困局。

专家:政府部门仍需多多“补课”，长租公寓应找到良性发展道路

《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，全国共有900余家长租公寓相关企业。其中，深圳市长租公寓相关企业最多，超过150家，占比16%以上。其次是上海、程度和北京市，均拥有超过50家的长租公寓相关企业。

“这两年来国家在政策上引导租赁市场的发展，为给长租公寓产业的发展提供了非常大的成长空间，但对于长租公寓的运营和监管，政府缺乏有效的管控措施，也没有足够的经验可供参考。”中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁教授认为，近年来，全国长租公寓频繁的暴雷现象并非偶然。

宋丁教授表示，长租公寓利用信息不对称的优势，在签租房合同时，三方一般采取“背靠背”的模式，房东和租户无直接关系，分别与长租公寓签合同。在这种模式下，长租公寓提前与房东签订长期合同，先高价租下房子，再以低价挂牌出租。

那么，中间的差价要怎么弥补呢?宋丁教授表示，“这些公司通过大量收购占有房源，从而寻求金融机构给予大额贷款支持，进而开展下一步的扩张，占领更多市场空间，再获得更大的金融资金支持。”

然而，今年疫情以后，租房子的租客明显减少，长租公寓从业主那里高价收来的房子租不出去，导致长租公寓普遍承受着很大的资金压力。“高收低租来的房子潜藏着很大的风险，一味不惜成本地收购房源，一旦出现租金价格的波动，引起资金链断裂，长租公寓就只有暴雷了。”宋丁教授表示。

对于今年陆续发生的长租公寓暴雷事件，中央和地方政府都纷纷出台相应规范。9月，中央发布《住房租赁条例》征求意见稿，其中明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人(房东)租金高于收取承租人(租客)租金，或是收取租客租金周期长于给付房东租金周期等高风险经营行为的，应将其列入经营异常名录，并加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

宋丁教授表示，过去，租赁市场以民间零散租赁为主，长租公寓近几年才出现，没有可供参考的监管经验。因此，政府在长租公寓监管上仍需多多“补课”。他建议，政府部门应在监管措施上进行深入调研，找到问题的症结，再有针对性地提出一系列监管措施。让长租公寓在政府的保护和监管下，健康的、稳定的、合法的成长。“长租公寓企业也应找到一条合法的、正规的、稳健的、符合市场需要的路线，才能长远发展。”他表示。

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