商业和办公用房改建租赁住房不提供学位(2)

　　改建后不提供学位

　　为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。

　　一是结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定房屋结构安全现状情况，作为房屋改建设计的依据。项目改建过程中，项目建设单位或者设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，必须确保房屋结构安全牢固。

　　二是消防安全。考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。为此，《通知》要求，改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。

　　三是环保卫生。为确保改建后的租赁住房居住功能的发挥，《通知》对改建后租赁住房出租的环保、水务、卫生条件提出要求，除了必须具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件外，还应符合国家和本市有关室内空气质量等标准，以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求(如给排水管道设置、烟道设置等方面的专业要求)。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。

　　四是物业规范。改建的商业办公用房以宗地、栋为单位，或者改建后至少也有50套(间)，未来入住人数较多，物业管理也许加以规范。鉴于原按商业办公使用时已形成明确的物业管理区域，为保障物业管理区域内的物业办公用房和设备用房等管理条件，《通知》要求改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合我市物业管理规定。

　　五是用途限制。为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套(尤其是教育配套)，因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

　　六是绿色改建。为落实节能环保、绿色发展的要求，改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和技术规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。

　　七是技术标准。商业办公用房改建租赁住房虽是租赁住房筹集的一种新模式，但并未超出现行规划、设计、建设标准和规范的范畴，具体的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。

　　改建后要有安全鉴定报告

　　改建项目实施主体可以是房屋的所有权人，也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。

　　在项目申请方面，实施主体应按照《通知》规定，向区住建部门提交申请报告、房屋权属证明文件、建筑设计方案、申请人身份证明以及所有他项权益人同意改建的书面意见等材料进行申请。并由区住建部门进行项目审核。

　　项目审核通过，且通过消防设计审查、取得建设工程施工许可后，实施主体应按照经审定的建筑设计方案进行改建。改建完成后，实施主体应根据改建项目的具体情况，组织区住建、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门进行联合验收、出具验收意见并抄送市住建部门。在验收时，实施主体应提交具有检测资质的第三方专业鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。

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