深圳发棚户区改造意见稿 钉子户可依法强制征收

　　随着城市化进程的不断推进，城市中的老旧住宅区域等的改造也备受关注，3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》(以下简称 "《实施意见》")，向社会公开征求意见。下面一起来看看吧。

　　《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定。该《实施意见》明确，棚改项目最高按建筑面积1：1.2补偿，若遇 " 钉子户 " 可依法实施房屋征收。

　　哪些小区可以纳入棚改? 使用年限超20年老旧住宅区

　　棚户区改造是重大的民生工程、发展工程，对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。据了解，深圳的棚户区主要是城市棚户区。其中，以老旧住宅区最为典型。

　　当前，深圳不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况，部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患，直接影响了居民的生活质量和居住安全。

　　该《实施意见》明确了深圳棚改政策的适用范围。据悉，《实施意见》的适用范围是使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

　　1、存在住房质量、消防等安全隐患。

　　2、使用功能不齐全。

　　3、配套设施不完善。

　　对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

　　棚改项目如何安置补偿? 最高按建筑面积1:1.2比例补偿

　　对于老百姓最关心的安置补偿问题，《实施意见》也统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确，深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。

　　对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积 1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

　　同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

　　深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，该《实施意见》明确了补偿标准，有利于双方在此补偿标准上进行沟通，减少因沟通困难产生的矛盾和恶性事件的发生。

　　据深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍，《实施意见》在结束征求意见，正式出台后，将面向新项目，已经进行改造的项目将不适用于新规。

　　棚改重建后怎么分配? 满足回迁房后全部用于人才房和保障房

　　《实施意见》明确提出 " 各区政府主导 + 人才住房专营机构为主 + 人才住房和保障性住房 " 的棚改实施模式。

　　陈叶军解释道，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。他指出，棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

　　建纬律师事务所高级合伙人贺倩明告诉记者，棚改项目引入了市场资源和力量推进棚改，相比较单单依靠行政力量，让市场主体介入有积极意义。此外，棚改落实对租购同权同样有一定积极意义。

　　棚改遭遇 " 钉子户 " 怎么办? 区政府可依法强制征收

　　由于住户无法达成补偿协议或其他原因，导致棚改进程滞缓的情况时有发生，而福田区华富村棚改从去年征集意见到今年3月1日的正式动工拆迁，仅仅用了半年时间，被称为 " 深圳史上最快棚改 "。且在华富村棚改项目确定后，仅仅用了一周时间，签约率就已经超过九成。

　　据了解，若《实施意见》正式出台，日后像华富村这样较为科学顺利的棚改案例将越来越多。

　　为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进，进而损害了大多数业主的合法权益，《实施意见》明确，在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令 292 号)等规定，依法实施房屋征收。

　　棚改项目地价计收如何定? 统一各类用途用地地价计收标准

　　据查阅《实施意见》还发现，该意见确定了棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。

　　《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体。

　　同时，明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。

　　该《实施意见》若正式出台，对其他城市有何借鉴意义?深圳市不动产估价协会副会长吴青分析道，该《实施意见》在规范项目入口、统一补偿标准、明确收尾措施三方面可供其他城市借鉴。他指出，以往改造项目由于剩余的业主签约难度极高，导致项目距离成功就差 " 临门一脚 "，损害了大多数业主的合法权益。但因缺乏合法、有效的收尾措施，市场主体和已签约的业主都束手无策，部分项目甚至出现烂尾。《实施意见》通过棚改与房屋征收程序的衔接，可有效解决上述问题。

　　棚改与城市更新有何区别?

　　《实施意见》明确城中村不在棚改的适用范围内。陈叶军告诉记者，棚改的范围主要指老旧住宅区，城中村的城市更新还是按照城市更新的办法去推进。

　　那么，棚改与城市更新有什么区别呢?市住建局方面表示，一方面，棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

　　另一方面，两者补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令 292 号)的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过 10㎡的建筑面积;而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

　　此外，项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

　　深圳市决策咨询委员会委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系，两者在深圳是 " 并行 " 的，共同构建深圳的旧改格局。