深圳旧改新规出炉 旧工厂改保障房放宽范围限制

　　近日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》(以下简称《规定》)。这是继2010年出台《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》后，时隔8年作出重大调整。那么这次的新规有哪些不一样的呢，下面就一起来看看吧。

　　据了解，《规定》中豁免了“工改保”(即工业用地改保障性住房，如安居房、公租房)轨道站点要求，原来规定，只有地铁站范围500米内，旧厂房可拆除改造为保障性住房。新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围，意味着所有的旧厂房只要足够“旧”，都可以改为保障性住房。

　　据介绍，《规定》首先规范市、区职责和单元计划审批流程，明确计划备案核查内容。市级更新主管部门主要负责拟订政策和制定规范，指导全市更新单元计划等有关工作，同时负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库。

　　而各区政府负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作，各区城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，同时负责组织开展重点更新单元计划的申报工作。

　　合一城市更新集团董事、总经理罗宇表示，相比原计划审批流程，《规定》计划草案的公示仅需通过区更新机构审查即可，而计划公告前则需通过区政府审批。

深圳旧改新规出炉 旧工厂改保障房放宽范围限制

　　罗宇在接受记者采访时表示，《规定》中最受瞩目的是“工改保”条件小幅放宽，区块线外不受轨道站点500米范围要求。《规定》提出，在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下可申请“工改保”。

　　其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。而根据工业区块线管理办法，一级区块线内位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的10%。

　　刚刚发布的深圳旧改新规，原文专业复杂、枯燥乏味，解读如下——

　　哪些理由可以拆房子?

　　按照新规，旧工业区可以“大拆大建”，但拆房子得有以下理由：

　　1、为了城市基础设施、公共服务设施的完善而拆。

　　2、要拆掉环境恶劣或存在重大安全隐患的房子。

　　3、拆掉影响深圳的发展规划的房子。

　　但是，拆掉的旧工业区，只能转为建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房(保障房)。如果拆的是隐患严重的成片旧住宅区，可以适用棚改政策。但也是得是改为保障房。

　　哪些房子可以拆?

　　1、“工改保”开闸，保障房大增。深圳此前出台的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》中规定，轨道站点500米范围内规划为工业区可以申请“工改保”，本次新规提出，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。所有的工业区都可以申请“工改保”。深圳保障性住房将大幅增加，并将深远影响深圳房价。

　　2、取消小地块旧改。拆除范围用地面积应当大于10000平方米。2014年深圳实施的“小地块”更新政策被废， 3000-10000平方米之间的地块，不能再旧改了。说明以前这个政策添乱不少。

　　3、旧村里的旧住宅区可以改为商品房。与各类旧区(旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等)混杂的零散旧住宅区，可以通过城市更新实施改造，但必须获得100%权利主体同意。也就是说，只有这种才能改造为商品房。混在旧区里的住宅区，这才是深圳最值钱的香饽饽。

深圳旧改新规出炉 旧工厂改保障房放宽范围限制（图片来源：摄图网）

　　4、照顾原来的关内“贵族”。对福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域，鼓励整村拆除，拆除范围用地面积不小于15万平方米就可以;但其他区的拆除范围用地面积原则要小于30万平方米。

　　5、对违法用地容忍度提高。拆除范围内权合法用地比例的要求： 坪山中心区不低于50%，重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%;其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%。单独点了坪山中心区，是因为这里的违法用地太多而必须容忍吗?

　　6、有些旧工业区不满10年也可更新。2009年12月31日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业(M1)。

　　7、国有出让用地上的房子满12年就可以拆。国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

　　8、单一宗地“工改工”，不满15年也有机会拆。对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

　　9、工业园区停车场、绿地可以拆了建房。对于工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

　　哪些房子不能拆?

　　本次新规鼓励大拆大建，但也约定了一些不能拆的情形：

　　1、未满20年的旧住宅区不能拆。拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。其中旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了，更失望的是那些2015年房价大涨后杀入的投资客。

　　2、旧工业区、旧商业区建筑物不满15年的，不能拆。但有些情况可以纳入统筹改造。

　　3、容积率超过2.5的城中村、旧屋村不能拆。对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。

　　4、楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性用地，不能拆。因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置应符合国家、省、市的有关规定。

　　5、被非法占用的不能拆除更新!被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地，原则上不划入拆除范围。通过城市更新实现用地清退的除外。

　　四类用地不予划入拆除范围

　　1、市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域。

　　2、未建设用地、独立的广场用地和停车场用地。

　　3、土地使用权期限届满的用地。

　　4、调出更新单元计划未满三年的用地。

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